דיני המקרקעין נחשבים לדינים מסובכים ומסועפים.
העסקאות הנעשות במסגרת דינים אלו טומנות בחובם סכומי כסף גדולים כאשר ביצוע טעויות בשלב חתימת החוזה עלול לעלות ביוקר בהמשך.
אחד מן התחומים אותם מסדירים דיני המקרקעין הוא תחום השכירות. שכירות היא מונח נפוץ ושגור בחיי רובנו בין כשוכרים ובין כמשכירים.
במאמר זה נבין מה תפקידו של עורך הדין בעסקת השכירות כמו גם חשיבותו לתהליך.
מתי על פי חוק מתקיימת עסקת השכירות?
כאשר אנו מדברים על חוזי שכירות יש להבין כי מבחינה משפטית על מנת שעסקה מסוימת תיצור מערכת יחסים משפטית של שוכר ומשכיר, צריכים להתקיים התנאים הבאים:
תמורה
התנאי הראשון הוא מתן תמורה בין שני צדדי החוזה. דרישת התמורה מתייחסת לתמורה הנחשבת למשמעותית, אולם אין הגדרת סכום מדויק בחוק.
מתן זכות שימוש והחזקה
תנאי השני הנחשב כתנאי המשלים למתן התמורה. כאשר התנאי הראשון עוסק בתמורה העוברת בין שוכר למשכיר, התנאי השני עוסק בתמורה או דבר מה העובר בין המשכיר לשוכר, דבר זה הוא זכות השימוש וההחזקה בנכס. משמעות תנאי זה היא שמתאפשר לשוכר להחזיק בנכס אותו מציע המשכיר ולהשתמש בו. יש לציין כי הזכויות עצמן בנכס שייכות לבעלים. בנוסף לכך, זכות השימוש וההחזקה לא מחייבת בלעדיות. במילים אחרות, גם אם זכות זו תינתן למספר אנשים בו זמנית, תתקיים השכירות.
לא לצמיתות
כאשר שני התנאים הראשונים עסקו בתמורות העוברות בין הצדדים השונים להסכם השכירות. התנאי השלישי דן בתוקף העסקה. על פי תנאי זה השכירות תתקיים רק בעסקאות אשר נקצבו מראש לזמן מוגבל, גם אם הזמן הוא ארוך. במידה והעסקה לא מוגבלת בזמן כבר יתייחסו אליה כעסקת מכר.
דרישת רישום ודרישת הכתב
ישנן עסקאות שכירות מסוימות הדורשות כי העסקה תעשה בכתב ובנוסף שהעסקה תירשם בטאבו בלשכת המקרקעין.
יש להבין כי ארבעת התנאים שצוינו הם בעלי השלכות משפטיות של ממש על תרחישים שונים שעלולים לקרות בין הצדדים.
למשל, האם עסקה נחשבת כעסקת שכירות או שלא תשפיע על זכויות השוכר. במידה ומדובר בעסקת שכירות, תעמוד לשוכר זכות הגנה במקרה של מכירת הדירה.
במידה והדירה נמכרת לבעלים אחרים, הוא נכנס בהתחייבויות הבעלים הקודמים ועליו לממש את חוזה השכירות עד לפקיעתו.
בנוסף, באפשרות השוכר לשעבד את זכות השכירות בתמורה למתן הלוואה, ממש בדומה לנעשה במסגרת קבלת משכנתא.
יחד עם זאת יש לדעת כי פעמים רבות זכות השעבוד מותנית עוד בחוזה, כך שאין אפשרות לשעבד אותה.
הסכם שכירות בליווי עורך דין
כמו שניתן לראות, גם עסקת מקרקעין שכיחה כמו עסקת השכירות דורשת תנאים משפטיים הדורשים את בדיקת עורך דין המומחה לענייני מקרקעין כמו עורך דין יוני לוי https://yonilevy.co.il.
